Schade aan uw appartement, wie betaalt de rekening?
Wanneer je een appartement koopt, koop je juridisch gezien een appartementsrecht. Dat betekent dat je mede-eigenaar wordt van het gebouw en dat je het exclusieve gebruiksrecht van een deel van het gebouw krijgt. Dat exclusieve gebruiksrecht geldt voor je eigen woning. Je wordt mede-eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten.
Wanneer je een appartement koopt, word je ook verplicht lid van de zogeheten Vereniging van Eigenaren. Deze wordt meestal afgekort tot VvE. De VvE zorgt voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw, denk dan bijvoorbeeld aan de gevel of het dak. De VvE houdt jaarlijks een vergadering, waarbij de leden (appartementseigenaren) worden uitgenodigd. In die vergadering moeten besluiten worden genomen, waarbij de meerderheid beslist. Maandelijks betaal je een bijdrage aan de VvE, ten behoeve van de kosten van gemeenschappelijke ruimte, zoals bijvoorbeeld de kosten van schoonmaak en energie.
Voordat een appartement kan worden gekocht, wordt het gebouw gesplitst in appartementsrechten. Dat gebeurt in een akte van splitsing van appartementsrechten. In die akte is ook bepaald, welke regels in het kader van die splitsing gelden, waarbij in ieder geval wordt afgesproken dat een Vereniging van Eigenaren wordt opgericht. In de akte van splitsing in appartementsrechten is meestal opgenomen dat een modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van toepassing is op hetgeen gebeurt in en rond het gebouw.
Dat modelreglement bepaalt onder andere, welke zaken in het gebouw tot gemeenschappelijke zaken worden gerekend en welke privé-eigendom zijn van een appartementseigenaar. Zo is bepaald dat gemeenschappelijk zijn: het dak en de dakbedekking, de gevels, de rook- en ventilatiekanalen. Ook bijvoorbeeld hek- en traliewerk en plafonds die zich in de gemeenschappelijke ruimte(n) bevinden, zijn gemeenschappelijk eigendom en dus eigendom van de VvE. Ook gemeenschappelijk eigendom en eigendom van de VvE zijn raamkozijnen met glas en de deurkozijnen met deuren en drempels die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke ruimten en de privé gedeelten. Ook glas en deuren in de gevels zijn gemeenschappelijk eigendom.
In het modelreglement is opgenomen wie welke kosten voor zijn of haar rekening dient te nemen. Vaak is opgenomen, dat de kosten van herstel en vernieuwing en vervanging van gemeenschappelijke gedeelten (zoals bijvoorbeeld voornoemde deuren en ramen) voor rekening komen van de VvE. Dat betekent concreet, dat wanneer je in een appartement woont en je voordeur en/of keukenraam kapot is, de VvE voor herstel en betaling van de kosten daarvan moet zorgen. Overigens heeft de VvE daar doorgaans ook een opstalverzekering voor afgesloten die wellicht de schade dekt.
Duidelijk moge zijn dat dit tot gekke situaties kan leiden. Zo kwamen wij bijvoorbeeld de situatie tegen dat de voordeur van een appartement, dat door de eigenaar werd verhuurd, door de politie werd ingetrapt, omdat de bewoner van dat appartement in veiligheid moest worden gebracht. Er ontstond daardoor schade. De vraag was wie deze schade voor zijn of haar rekening zou moeten nemen. De verzekering van de huurder dekte de schade niet. De opstalverzekering van de VvE dekte ook de schade niet. Aangezien het een voordeur van een appartement betrof, die op grond van het splitsingsreglement behoorde tot gemeenschappelijk eigendom van de VvE, moest de VvE de kosten van herstel van deze deur voor haar rekening nemen. Dat klinkt wat vreemd maar is juridisch correct. Overigens kan in bepaalde gevallen ook de politie aansprakelijk worden gesteld voor het toebrengen van schade.
Heb je vragen over appartementsrechten of Vereniging van Eigenaren? Neem dan contact op met Bertine Ruijs of Kristen Megens-van Mierlo (0412-614464).